最高法院：在对属于同一权利人名下的地上建筑物与使用范围内的土地使用权进行控制、处置时，应将房地价值视为一个整体，一体控制一体处置

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最高法院：在对属于同一权利人名下的地上建筑物与使用范围内的土地使用权进行控制、处置时，应将房地价值视为一个整体，一体控制一体处置

关键词  

不动产登记 抵押权的效力 查封清偿顺序 一体处置 房地一体

 裁判要旨

因实践中产生的房产和土地使用权登记机关不同一的问题，出现对房产和土地使用权分别查封登记，但此时应当将建筑物的所有权和建设用地使用权的价值作为一个整体看待，在整体价值之上成立了两个查封，以查封时间的先后顺序，来确定享有处分权的执行法院，并按照查封先后顺序清偿。

案例索引

【天津市高级人民法院执行天津药业集团有限公司与北京君泰投资管理有限公司、山东省五洲交通实业有限公司委托借款合同纠纷案执行裁定书】

案       号：最高法执复61号

案       由：执行

裁判法院：最高人民法院

裁判日期：2021年11月30日

  裁判理由

最高人民法院（执行复议）审查认为：《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”（现《民法典》第三百九十七条）《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第61条规定：“根据《物权法》第182条之规定，仅以建筑物设定抵押的，抵押权的效力及于占用范围内的土地；仅以建设用地使用权抵押的，抵押权的效力亦及于其上的建筑物。在房地分别抵押，即建设用地使用权抵押给一个债权人，而其上的建筑物又抵押给另一个人的情况下，可能产生两个抵押权的冲突问题。基于‘房地一体’规则，此时应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产，从而依照《物权法》第199条的规定确定清偿顺序：登记在先的先清偿；同时登记的，按照债权比例清偿。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”上述规定，均是司法实践中贯彻“房随地走、地随房走”“房地一体”原则的体现。根据上述规定及原则，在对属于同一权利人名下的地上建筑物与使用范围内的土地使用权进行控制、处置时，要将地上建筑物与使用范围内的建设用地使用权视为一个整体，一体控制一体处置，避免发生权利的冲突与摩擦，不利于建设用地使用权和地上建筑物的流通或转让，也不利于物的有序利用和社会秩序的稳定。因实践中产生的房产和土地使用权登记机关不同一的问题，出现对房产和土地使用权分别查封登记，但此时应当将建筑物的所有权和建设用地使用权的价值作为一个整体看待，在整体价值之上成立了两个查封，以查封时间的先后顺序，来确定享有处分权的执行法院，并按照查封先后顺序清偿。根据本案查明事实，案涉房产及其使用范围内的土地使用权查封时均属于被执行人山东五洲公司所有，而威海中院对案涉房产的查封是在2004年11月8日，天津高院于2005年12月15日轮候查封案涉房产，于2007年12月13日查封案涉房产所占用的相应土地使用权。从上述查封时间节点看，天津高院对案涉房产及占用范围内土地使用权的查封时间均晚于威海中院对案涉房产的查封时间，故威海中院系本案房地产的首封法院，其对案涉房地产依法享有处置权，天津高院认为威海中院对案涉土地使用权没有处置权，缺乏法律依据。最高人民法院裁定：撤销天津市高级人民法院（2019）津执异38号执行裁定；解除天津市高级人民法院对坐落于山东省威海市××路××号楼（房产证号：**）所占用的相应的土地使用权［土地证号：威国用（**）××号］的查封。

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